מיסוי נדל"ן בקפריסין 

משקיעים ישראלים יקרים, בואו נשים את הקלפים על השולחן. קפריסין היא גן עדן של נדל״ן, נכון, אבל היא גם מבוך בירוקרטי. מי שחושב שהוא יקנה דירה בפאפוס ופשוט יאסוף צ'קים, שוכח שהרגולציות המקומיות מחמירות וה-Tax Department לא עושים הנחות לאף אחד. קפריסין היא שוק טוב. לפעמים אפילו מצוין. אבל היא גם שוק שמעניש חוסר ידע. למדריך המלא על השקעות נדלן בקפריסין.

מס רכישה בקפריסין הינו במדרגות (Transfer Fees)

מ0 עד 85,000 אירו – 1.5% 
מ 85,000 – 170,000 אירו – 2.5%
מעל 170,000 אירו – 4%

דוגמה אמיתית:
נכס בשווי 250,000 אירו:
85,000 × 1.5% = 1,275€
85,000 × 2.5% = 2,125€
80,000 × 4% = 3,200€

סה״כ מס רכישה: 6,600 אירו

רכישה משותפת, טריק חוקי שחוסך כסף:

אם אתם קונים יחד (בני זוג / שותפים) כל אחד מחויב רק על החלק שלו, כלומר: מדרגות המס מתפצלות
דוגמה: נכס ב־300,000 אירו, שני רוכשים: כל אחד נחשב כרוכש של 150,000 אירו, המס יורד משמעותית (לעיתים חיסכון של אלפי אירו).
וכך חברים ניתן להפחית משמעותית את תשלומי המיסים.

מס הכנסה (יחידים) או משכירות – Personal Tax Income מוטל על כל מי שנחשב תושב מס של קפריסין (כל מי שקנה נכס) 
עודכן לראשונה זה 23 שנה (ב01.01.2026)

עד 22,000 אירו בשנה פטור מתשלום מס 
מ 22,001 אירו ל-32,000 אירו – 20% מס 
מ 32,001 אירו ל-42,000 אירו – 25% מס
מ 42,001 אירו ל-72,000 אירו – 30% מס
ומעל 72,001 אירו – 35% מס 

מס על מכירת נכס – Capital Gains Tax

20% – מס שבח ממכירת בית. (ניתן לקזז הוצאות שבמהלך השנים ולהפחית את תשלום המיסוי)
החוק מאפשר לקזז הוצאות, אבל: לא כל הוצאה מוכרת, צריך תיעוד מלא. 
מה הם ההוצאות המוכרות למכירת דירה בקפריסין ? שיפוצים, בנייה וכו׳, הוצאות רכישה, משכנתאות, שכר טרחה.  
במכירת דירה ראשונה יש פטור עד 30,000 אירו מהרווח.

כל תושב זר רשאי להחזיק עד 2 נכסים על שמו, בנכס השלישי להקים חברה ייעודית.  (Cyprus IBC).
הקמת חברה בקפריסין, מתי זה משתלם?

מס חברות: 15%.
מס דיבידנד: 5% (מי שעבר לגור בקפריסין , עשה רילוקייש זכאי לפטור מלא ל-17 שנה מתשלומי דיבידנד והוצאות של – SDC ״מס ביטחון״ (Special Defence Contribution) כל זה תחת סטטוס Non-Dom).

אזהרה מהשטח: הקמת חברה דורשת תחזוקה שנתית (Audit, רשם החברות, וכו׳) שעולה בין €2,000 ל-€5,000 בשנה. תלוי בפעילות החברה, ובכמות הניירת המסמכים. אל תקימו חברה בשביל דירת חדר בפאפוס, זה פשוט לא כלכלי. שורה תחתונה מתי לפתוח חברה? רק כשיש היגיון אמיתי, לא כי מישהו אמר שזה “חכם”.
למאמר המקיף שלנו על פתיחת חברות בקפריסין. 

תשלומי מע״מ – VAT 

שכירות לטווח קצר: (נכס שעובד לטווח קצר מוגדר כ״עסק״ לכן יש תשלומי מע״מ) בגדול יש פטור מתשלום מע״מ עד 15,600 אירו הראשונים, לאחר מכן משלמים 9% (נכסים שהם לטווח קצר Booking & Airbnb)
ניתן לקזז הוצאות שוטפות של הנכס ובכך לצמצם משמעותית תשלומי מע״מ.

רכישת נכס חדש מקבלן: 
נכסים שתוכניותיהם אושרו לפני ה 31.10.2023 – הם כפופים לחוקים ״הישנים״ ולכן ישלמו 5% או 19% מעמ על רכישת נכס חדש. 

רכישת דירה מקבלן תלווה בתשלום מע״מ (19%) במקום מס רכישה. במידה ומדובר בדירה ראשונה למגורים פרטיים – המס יקטן ל- (5%).

נכסים  שתוכניותיהם אושרו אחרי ה 01.11.2023 יכנסו לתוקף של ״המע״מ החדש״. (החוק החדש עבור רכישת נכס חדש מקבלן בקפריסין) 
זאת אומרת – 

•נכס שהשטח שלו הוא עד 130 מ"ר בנוי ומחיר הנכס הוא עד 350,000 – נשלם 5% מע"מ למטרה אישית ו19% מע"מ למטרת השקעה. (כרגיל) 

•נכס שהשטח שלו הוא עד 130 מ"ר בנוי ומחיר הנכס בין 350,000-475,000 – נשלם 5% על ה-350,000 ו-19% על היתרה של מחיר הנכס.

•בית/דירה שהשטח שלו הוא בין 130-190 מ"ר בנוי ומחיר הנכס עד 350,000 נשלם 5% על ה-130 מ"ר הראשונים ו-19% על היתרה של המ"ר בנוי.

•נכס שהשטח הבנוי שלו הוא בין 130-190 מ"ר ומחיר הנכס בין 350,000-475,000 – נשלם 5% על ה-130 מ"ר הראשונים, ו 19% על היתרה של המ"ר הבנוי. 

•נכס שהשטח שלו גדול מ 190 מ"ר בנוי, או מחיר הנכס מעל 475,000 – נשלם 19% מע״מ על הנכס.

״מס״ בריאות (Gesy)
ניתן על כל תושב מס של קפריסין על כל הכנסה שיש לו.
גם על מי שאינו תושב מס של קפריסין, אך מייצר הכנסה בקפריסין מכל דרך שהיא.
לדוגמא: שלמה לא מתגורר בקפריסין, אך יש לו דירות בקפריסין ושלמה משכיר את הדירות ומקבל הכנסה בגינן.
שלמה על פי החוק יהיה חייב לשלם 2.65% מגובהה ההכנסה.

צור קשר עכשיו לשיחת ייעוץ